OPTIMISEZ VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER
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1. 212 Donation de l usufruit temporaire pour d duire les grosses r parations soosoooosse sosse ssos ieser orreee seere eee 213 Acquisition d un appartement en d membrement 214 Achat de la nue propri t cr dit 0 01000000000000100010 215 Acquisition de la nue propri t charge de rente viag re 217 Vente de l usufruit temporaire de limmeuble 217 PRE LS 221 Transmission d un immeuble lou nu 222 1 1 La plus value latente n est pas impos e 222 1 2 Les droits de mutation titre gratuit eeeeeeeeeeee 223 1 2 1 Les droits de succession 223 1 2 2 Les droits de donation 227 Transmission d une entreprise de location meubl e OU qU p E annees 227 2 1 Transmission de l entreprise individuelle 000000s100e0 228 2 1 1 Imposition des plus values de transmission HIT gralull erirrnimisienanviesaiveine amen eeeetenn die 228 2 1 2 Les droits de mutation titre gratuit 229 2 2 Transmission d une soci t eeeeeeseeeseeeseerersseresees 230 2 2 1 Imposition des plus values de transmission HIT TOUT dires trentenaire ends ee 230 2 2 2 Les droits de mutation titre gratuit 231 La r duction des droits de mutation 232 3 1 Les donations avec r serve d usufruit 232 3 2 La remise z2. 103 Comment obtenir le remboursement de la TVA sur le prix d acquisition de l immeuble 2 2 2 2 2 107 3 1 Acquisition d un immeuble neuf 107 3 2 Construction d un immeuble neuf 109 Comment augmenter le droit d duction de la TVA sur l acquisition de l immeuble 110 R gularisation de la TVA sur l acquisition d un immeuble d habitation par un particulier 113 ditions d Organisation Sommaire 6 Reversement de la TVA d duite lors de l acquisition 114 7 D duction compl mentaire de TVA 0 01000000010000000000 117 Th me 11 He nimes 119 1 L imputation des d ficits pour d fiscaliser 119 2 R duction d imp t ou imputation d un d ficit 123 3 BIC professionnel ou BIC non professionnel 123 3 1 Le BIC est professionnel si l activit est r ellement professionnell 4ssrseeeuesnrnssiininnes 124 3 2 Le BIC est non professionnel s il s agit d un investissement de d fiscalisation 124 3 3 Mais comment b n ficier du statut de BIC professionnel 125 3 4 Le d ficit LMP reste imputable sur le revenu global 126 3 5 Le d ficit non professionnel redevient imputable sur le revenu global en cas de liquidation judiciaire 127 Th me 12 E A E E 129 1 Les droits d appor
3. quences occse 71 1 2 Apporter le local professionnel une SCI constitue un montage ASTUCIEUX 75 Organisation VII VIII Optimisez votre investissement immobilier 1 3 Prot ger son patrimoine des cr anciers 76 Activit professionnelle exerc e en soci t 2 78 2 1 L immobilier est inscrit au bilan de la soci t 00000000 78 2 1 1 Avantages de l immobilier au bilan de la soci t 18 2 1 2 Inconv nients de l immobilier au bilan Th me 10 de la VOCi t reins sir 80 2 2 L immobilier est d tenu par une SCI 81 2 3 Comment transf rer un immeuble inscrit au bilan d une soci t commerciale une SCI seesssserrersresrressessresrse 82 SCI et soci t s d exploitation cas pratiques 83 3 1 Vendre son immeuble une SCI et son fonds de commerce a une SARL 465htrccss tienne asie E 83 3 2 D marrer son activit 87 Ja DCL T ASSOCIATION 2550 esse ner select atien tee 89 3 4 SCL TA8TITOUTISME ss ssrcsrantsnendrsss enr sberms dieser 90 re 91 Constitution d un patrimoine immobilier et arbitrage Run nhenes 92 Gestion d un patrimoine immobilier et arbitrage IS IR 97 UE 101 Conditions d application de la TVA immobili re 101 TVA immobili re ou droits d enregistrement pour une activit de location
4. ro tous les dix ans du compteur d s donations se estate 233 3 3 Le d membrement titre on reux d un immeuble 235 3 4 Acquisition en d membrement d un immeuble 02 237 3 5 La professionnalisation de l investissement immobilier 237 3 6 Organiser la transmission 238 3 7 Montages soci taires 238 3 7 1 Associer les enfants d s la constitution de la SOCI t unless detlese dd sue 238 ditions d Organisation Sommaire 3 7 2 Donner un actif net 240 3 7 3 viter l indivision us 242 3 7 4 Immeuble financ par un cr dit vendeur 244 3 7 5 Donation suivie d une vente ou vente suivie d une donation ernan EE EEE Ea 246 3 7 6 Investir dans l immobilier exon r de droits de transmission ss 248 4 Report d imposition 249 4 1 Paiement fractionn des droits de succession 0002 249 4 2 Paiement diff r des droits de succession 250 4 2 1 La succession porte sur la nue propri t d un DEN sessir E EE 250 4 2 2 La succession donne lieu l attribution pr f rentielle Us 252 4 3 Paiement fractionn ou diff r des droits de transmission d une Entreprises sf ann serrer ie 253 Th me 19 ns ein EEEE 255 1 Les revenus imposables 256 2 Les charges d ductibles 000010os00000000000 0105150151050100 260 2 1 La d duct
5. 3 1 Le d ficit est imputable sur les revenus imposables du contribuables cions arin a E E ERTES 348 3 2 Le d ficit est imputable sur la base de calcul des cotisations sociales 350 3 3 Les plus values de cession sont exon r es 351 3 4 Les plus values de transmission titre gratuit SONLEXON T ES eapi s ESSEE series etre EEEE PUSSET ERKE 355 3 5 Les droits de donation et de succession sont r duits 355 3 6 Mais les amortissements ne sont pas enti rement d d ctibleS syrpreis rinore snini EEEE ENESENN EEE EEEN EEEREN IEER 356 3 7 Le loueur en meubl non professionnel LMnP un statut MOINS avantageux 361 3 8 L int r t fiscal du LMP par rapport la location nue 361 4 La d ductibilit des charges 0 0000o00s0os0000000000000000 365 4 1 L amortissement siorino niar EE S Es 366 4 2 Les frais d acquisition s isisissirrisceirsor tenpan 366 4 3 Frais d ing nierie et de commercialisation s ssseseeeeeee 366 4 4 Les int r ts d emprunt 368 4 5 L utilisation privative des locaux 371 5 LMP et centre de gestion agr 371 6 LMP t EN entente 376 7 LMP et taxe professionnelle 00000000000000000000000000500000 377 ditions d Organisation Sommaire 8 LMP et taxe fonci re 0 0 0ossesnesnsosesessessesissisessrsrssesrenesee 378 9 LMP et taxe d habitation 0 000000000o0o0
6. PASCAL D NOS Dipl m d expertise comptable DESS en Banques et Finances Commissaire aux Comptes et Professeur de droit fiscal OPTIMISEZ VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER www editions organisation com livres denos ditions d Organisation 2005 ISBN 2 7081 3367 5 ditions d Organisation SOMMAIRE INTRODUCTION neue XIX Th me I SARLI REKREA 1 1 Calcul et paiement de l imp t sur le revenu 1 2 Opportunit de rattacher un enfant majeur au foyer fiscal des parents 8 Th me 2 RS D E TE EP NS EE ES 11 1 Ne pas confondre requalification et abus de droit 11 2 Habilet fiscale ou abus de droit 010000100000000000000000 12 2 1 Le montage d optimisation fiscale est fictif 12 2 1 1 Soci t fictive iirsiicsssesrenmcoi ecni 13 EE Le so rior rini ressors ere n 13 2 1 3 Dissimulation de la nature de l op ration 13 2 2 Le montage a pour seul but d luder l imp t 13 3 La r pression de labus de droit 15 4 L assurance anti abus de droit le rescrit fiscal 15 5 Le contr le des revenus fonciers 17 ditions d Organisation Optimisez votre investissement immobilier Th me 3 E inc n eee de ten Eden es cotes E St t td oise TA 23 1 Diversifier les modalit s d investissement dans l immobilier pour mieux r partir les risques 23 2 Privil giez la rentabilit conomique 26 3 Evitez les produits pack
7. ag s et ghettoris s 27 Th me 4 Rd EE 29 1 Une structure juridique adapt e au projet immobilier 29 2 Attention aux structures complexes 36 3 Holdings int gration fiscale fusion 38 Th me 5 43 1 La gestion de l immobilier est elle soumise cotisations sociales 0 00s01s0aos0nsoss0 se or1osessorsensees1ese reee 43 2 Qui doit payer des cotisations sociales 0 0 202 44 3 Optimisation des cotisations sociales 46 3 1 L investisseur souhaite b n ficier d une couverture SOCIA E 2 42 han ee menti ei etaient 46 3 2 L investisseur ne veut pas payer de cotisations sociales 48 3 3 L investisseur veut souhaiter diminuer ses cotisations sociales en tant que travailleur ind pendant 48 Th me 6 rires E 49 1 Un financement par emprunt bancaire est pr f rable un apport en capital ou compte courant d associ 49 1 1 L emprunt bancaire est pr f rable l apport en capital 49 1 2 L emprunt bancaire est pr f rable l apport ei COMPIC COUFANT seiss esseere nonini r sd ER aaa 50 1 3 Mod d mplor ssssssaus nains animent 51 ditions d Organisation 2 3 Th me 7 Th me 8 1 ditions d Sommaire Un pr t in fine adoss une assurance vie donne un fort effet de levier la rentabilit de l investissement MMODIRR 2 neue ch dmnmnon 52 Un financement de l immeuble par cr di
8. frais d acquisition 302 4 6 L associ de la SCPI est une entreprise sssseeeeeeeeneeeeees 302 Th me 25 EET 303 1 Investissement dans de la location meubl e avec prestations para h teli res dans le cadre fiscal des revenus fonciers 303 1 1 Pertinence de l investissement 00noo0sensesoosereeesesseseeee 304 ditions d Organisation Sommaire 1 2 Cadre juridique et fiscal siseociisiscisiesininiiiiii 304 1 2 1 Pr sentation synth tique ossos 304 1 2 2 Approfondissement sesser 305 1 3 L mpr unt ss hu nn di Me eie aidara 306 1 4 assurance vie ss sssdssssmnsssrnsssniiinnespeitisiesese 306 1 5 La SARL d exploitation 307 1 6 Plan de financement et compte de r sultat pr visionnels taux de rentabilit interne 308 1 7 Co t de l ch ancier pour une VEFA snessesccecereereees 311 2 Investissement dans de la location meubl e avec prestations para h teli res avec le statut de LMP 312 2 1 Cadre juridique et fiscal eeeneeeeeeeeeeeeeeeer reesen 312 2 2 Plan de financement et compte de r sultat pr visionnels taux de rentabilit interne 314 2 3 Co t de l ch ancier pour une VEFA secere 317 Th me 26 DR ie ie ide din etat en lai it nt 319 Th me 27 NE A 323 1 D finition de la location quip e 323 2 Structure juridique pour g rer la location quip e 324 3 La location qui
9. ion forfaitaire des frais de gestion et d amortissement encensneeaieieii E 260 2 2 La d duction r elle de certaines charges 261 3 La gestion du d ficit foncier 0 000000100000000500101051500 265 Th me 20 nn ertn site ee T 269 1 L immeuble ne procure pas de recettes 270 2 L immeuble procure des recettes et n est pas occup par le propri taire 271 3 L immeuble procure des recettes et le propri taire en occupe une PAT E s ceies nrednernenetensess 271 Th me 21 Ra 273 ditions d Organisation XIII XIV Optimisez votre investissement immobilier Th me 22 ne nn ne 277 1 Pr sentation du dispositif de Robien 277 2 De Robien et redressement fiscal 281 3 Cas pratique investissement de Robien 0000002 2 284 4 Investissement Besson 287 Th me 23 E A E E E 289 1 Pr sentation du dispositif Demessine 0 000 000000200 289 2 Cas pratique Demessine 291 Th me 24 rame 297 1 Les avantages de l investissement en parts de SCPI 297 2 Les cat gories de SCPI 298 3 La liquidit du march des parts de SCPI 299 4 La fiscalit des SCPI 299 4 1 Les revenus fonciers 300 42 Les revenus financiers 300 4 3 Les plus values de cession de parts 301 4 4 L Imp t de Solidarit sur la Fortune ISF 00000s000000000 301 4 5 Les
10. o00s00s0s0es0rs1r1010s 378 10 LMP et contribution annuelle sur les loyers 379 11 LMP et IS ontarien 379 11 1 Activit LMP exerc e en direct 379 11 2 Activit LMP exerc e dans le cadre d une soci t impos e Al IR a ann its 380 12 LMP et droits d enregistrement 000000000000000000000000 381 13 La location en meubl avec des prestations para h teli res 381 14 Chambre d hOt snsanidnniinhsinnte aient 384 15 Location meubl e en r sidence h teli re ou de TOUTISME seeeriscnneenies 385 16 Plan de financement et compte de r sultat pr visionnels taux de rentabilit interne d une activit LMP 0 0aa0aeoesoseesesessssssessesisisessessssenrerisne 386 17 Structure juridique pour g rer la location meubl e 390 17 1 La SARL de famille ou PEURL une structure patrimoniale id ale pour d velopper une activit de loueur en meubl professionnel 391 17 2 Entreprise individuelle EURL SARL SCI ou SNC pour d velopper une activit de loueur en meubl professionnel sis Huiles isdiss 393 Th me 29 Re 395 Th me 30 raene naas 397 ditions d Organisation XVII
11. p e pour d fiscaliser payer moins d imp t sur le revenu et de cotisations sociales et b n ficier de l exon ration des plus values de cession 326 3 1 Le d ficit est imputable sur les revenus imposables du c ntribuable caiie annas hein 326 3 2 Le d ficit est imputable sur la base de calcul des cotisations sociales 327 3 3 Les plus values de cession sont exon r es 328 3 4 Les plus values de transmission titre gratuit SONT EXON T ES 480 s prrsihe fer E ENR 328 3 5 Mais les amortissements ne sont pas enti rement d ductibles ssssnirnnneniasinieheniinrennesin 329 ditions d Organisation XV XVI Optimisez votre investissement immobilier 4 Location quip e et TVA 329 5 Location quip e et ISF 330 6 L int r t fiscal de la location quip e par rapport la location AUS aan 330 7 Location nue meubl e ou quip e 001001001000015000000 338 Th me 28 T T 341 1 D finition de la location meubl e 000000100000000500110 341 2 Conditions pour avoir le statut de loueur en meubl D OIESSIDNnEL aime 342 2 1 Inscription au registre du commerce et des soci t s 343 2 2 R aliser plus de 23 000 de recettes annuelles 344 3 Le statut de LMP pour d fiscaliser payer moins d imp t sur le revenu et de cotisations sociales et b n ficier de l exon ration des plus values de cession 348
12. pos e FIS iiiaio ia 4 1 4 Immeuble professionnel isol au sein d une SCI 4 2 R duire la base taxable l ISF 4 2 1 Donation en pleine propri t aux enfants IMOJCUTS T OEO A PEIE AI den 4 2 2 Donation d un usufruit temporaire aux enfants 4 2 3 Donation d un usufruit temporaire des ascendants 4 2 4 Donation d un usufruit temporaire ou de la nue propri t une association 4 2 5 Acqu rir cr dit la nue propri t d un immeuble ss 4 2 6 Vendre l usufruit temporaire de l immeuble 4 2 7 Vendre la nue propri t un tranger la famille sn Mamma 4 2 8 Financement de l immeuble par cr dit bail LIMMODILOT inserer eines dan steedeete 4 2 9 D veloppez une activit de location exon r e R Ee OEE E nent dre 5 Plafonnement de PISF sun 5 1 Soci t immobili re impos e PIS o ae 5 2 Soci t professionnelle impos e PIS i oa 5 3 R duire les revenus fonciers imposables sesseeeeseeseeeee 5 4 Privil gier des investissements de d fiscalisation Th me I7 1 valuation de usufruit et de la nue propri t 2 D membrement et ISF ditions d Organisation XI XII Optimisez votre investissement immobilier Th me 18 Le d ficit du nu propri taire 211 Les parents doivent ils donner leurs enfants la nue propri t ou l usufruit
13. s dune SCT annee e e aS 171 1 1 L associ qui c de ses parts sociales est un particulier 172 1 1 1 Incidence de la date d acquisition des parts sociales sur la plus value imposable 000 00 0 176 1 1 2 Fixer le capital social au maximum pour r duire les DIUS VAlUES share nier ns urine 177 1 1 3 SCI et exon rations des plus values 180 1 2 L associ qui c de ses parts sociales est une entreprise 180 2 Donation pour effacer les plus values immobili res 181 Th me 16 PEE E A 185 1 Les modalit s d imposition 0000os000 0000000 ror00 soes 1eeeeee 185 2 Evaluation des biens imposables 0 0 000000000000000000000 187 2 1 valuation des immeubles 187 2 2 valuation des droits SOCIAUX ns 188 2 3 Les biens exon r s Q ISF seesesssssessesssesssssssssessssssesssses 189 ditions d Organisation Sommaire 3 Le passif d ductible 000oo00o00oo0o0oooo0os0os10r10ss1r10se 100 4 Comment r duire l ISF 4 1 Professionnaliser l activit de location pour b n ficier de l exon ration des immeubles en tant que biens prof ssionhels s ismesnsiites dense isniediees 4 1 1 Location quip e dans le cadre d une exploitation individuelle 4 1 2 Location quip e dans le cadre d une soci t impos e L LR icenean 4 1 3 Location quip e dans le cadre d une soci t im
14. t une soci t 129 2 Les droits d enregistrement sur l acquisition des parts SOCIAIS nettes 137 Th me 13 EE PE TI 143 1 La soci t impos e PIS est id ale en p riode de constitution de patrimoine 145 2 Mais il sera difficile de sortir les richesses accumul es sans IMPOSITION rnnnierstreneetnetenn s 146 3 Cependant la sortie en location meubl e ou quip e permet l exon ration des plus values de cession 147 4 Une soci t impos e PIS permet de jouer sur les distributions de dividendes pour minorer l imp t sur le revenu des associ s 148 ditions d Organisation Optimisez votre investissement immobilier 5 La soci t impos e PIS est id ale pour compenser les d ficits d une activit avec les b n fices d une autre ACHVIT rseeennremennrcnnesrts 148 6 Arbitrage IS IR pour une location nue 149 7 Arbitrage IS IR pour une location meubl e OU qU p E ne nd nine ni enst 158 8 Modalit s d imposition PIS 00 00000000or0000000000000000 159 Th me 14 Re ee lien eo ne nn 167 1 Le micro BIC viter en LMP 168 2 Le micro foncier une simplification viter 168 3 Le micro BIC int ressant pour une vente financ e par un cr dit vendeur o oesoosoeosessesso se oreese rs oseeese esitet eae 170 Th me I5 a D E 171 1 Imposition des plus values de cession de parts sociale
15. t bail immobilier en zone de redynamisation est optimal 55 3 1 Le cr dit bail immobilier permet une conomie ISF 55 3 2 Le cr dit bail immobilier diminue l imposition du r sultat pendant la p riode de location 55 3 3 Certes les conomies d imp t sont restitu es lors de la lev e de l option d achat mais pas en zone d redyn misatiot 45 8 dede at sent 56 Les modalit s de financement 20011eiieeeeee eee 56 4 1 Financement par apport en capital 56 4 2 Financement par apport en compte courant 57 4 3 Financement par cr dit bail immobilier 59 4 3 1 La situation en cours de cr dit bail 00 010000000 60 4 3 2 Situation la fin du contrat de cr dit bail 62 TT 65 L assurance vie pour adosser un pr t in fine 65 L assurance vie pour g rer la TVA r cup r e sur le prix d acquisition 0000000 eo oeeoeoseose ees oeeresrese seese 66 L assurance vie un cadre fiscal avantageux 67 eine 69 Activit professionnelle exerc e dans le cadre d une entreprise individuelle 69 1 1 Immobilier professionnel inscrit l actif de l entreprise ou affect au patrimoine priv 7 69 1 1 1 Libert d affectation de l immobilier 00 000000 70 1 1 2 L inscription de l immobilier au patrimoine professionnel ou au patrimoine priv est un choix lourd de cons
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