Ma Coopérative! MODE D`EMPLOI
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1. sign e pour suivre le dossier dans des projets de ce type un interlocuteur unique certains probl mes seraient peut tre r gl s beaucoup plus vite Il y a eu aussi pas mal d inertie au niveau de l laboration du projet nous sommes tous n ophytes et b n voles nous exer ons une activit professionnelle Le processus d mocra tique consomme davantage de temps que lorsque dans son bureau un d cideur isol se d termine Le processus de pla nification avec l architecte n a pas toujours t ais parce qu il fallait tenir compte des envies de chacun tout en figeant peu peu le projet Nous devions tous faire preuve de souplesse Au final il s agit forc ment d un compromis dans lequel les as pects financiers restrictifs prennent une place importante Avec l exp rience acquise aujourd hui je pense que nous aurions pu conomiser notre nergie mais pas tellement notre temps Dans les conditions administratives actuelles un d lai de 6 10 ans pour r aliser son r ve semble h las une r gle trop souvent d courageante II serait tellement stimulant de voir pousser un peu partout de tels projets En tous les cas nous sommes pr ts aujourd hui parta ger notre exp rience et favoriser l mergence de nouvelles coop ratives participatives Propos recueillis par Antoine Hahne 9 INTI IMMEUBLE RUE EDOUARD VALLET Coop rative INTI Fa ade Nord entr e principale Entretien avec Dominique Z2. Rue Edouard Vallet GE Mars 2004 Apr s la th orie la pratique cr e en 1998 Gen ve INTI prouve qu il est possible sans infrastructures ni con naissances particuli res en mati re de construction ou de droit mais avec un projet social viable d obtenir le financement pour une op ration d habitude r serv e aux professionnels de l immobilier et aux collectivit s Le fait qu elle soit une des seules coop ratives de type partici patif cr es r cemment sur Gen ve d montre que ce n est pas une sin cure Loin de l comme en t moignent deux entretiens avec les protagonistes majeurs de l op ration Philippe Schneider co fondateur et pr sident de la coo p rative INTI et Dominique Zanghi architecte et ancien membre du comit de la coop rative Comment est n e l id e d une coop rative quelles taient vos motivations Ma femme et moi travaillons dans l enseignement et le so cial et je m tais d j engag politiquement plusieurs reprises Lorsque nous avons touch un petit h ritage voici quelques ann es nous nous sommes demand s ce que nous pouvions en faire Comme tant d autres nous avions pass du temps refaire le monde autour d une table de bistrot et cette fois nous voulions entreprendre quelque chose de concret amener notre contribution cet id al si souvent d clar Ensuite nous avons t confront s un fait divers tragique le suicide d une voisine une dame g e qui vivait se
3. d aide directe sous forme de cautionnement de la Conf d ration mais seulement indirectement sous forme d arri re cautionnement en faveur de la Coop rative de cau tionnement hypoth caire CCH N anmoins palliant cette p riode de manque d en couragement les organisations faiti res de la construction de logements d utilit publique pourront toujours accorder des pr ts provenant de leur Fonds de roulement En effet l Office F d ral du Logement a d cid de doter les associations telle l ASH de montants importants d coulant du dernier cr dit ca dre 2003 2006 qui ne sont pas compris dans le programme d all gement Conseils de l OFL aux nouvelles coop ratives Quels que soient les moyens qui lui sont accord s puis souvent retir s pour mener bien sa mission l Office f d ral du Logement continue de soutenir activement les coop ratives L OFL agit notamment par l interm diaire des associations fai ti res ASH p ex et par celui de la CCL Centrale d mission pour la construction de logements il met disposition des moyens pour la recherche et les projets mod les Par son activit l OFL conna t bien les probl mes rencon tr s par les coop ratives en cours de cr ation Nous avons de mand M J acques Ribaux architecte et directeur suppl ant de l Office quels taient les cueils majeurs sur la route d une coop rative en formation et quels conseils lui donner On trouve ci dessous le r
4. est loign des centres historiques et sociaux des communes Les infrastructures n cessaires au d veloppement du quartier 400 nouveaux habitants environ sont lourdes et les communes taient tr s r ticentes les mettre en oeuvre Enfin il faut mentionner les temps d apprentissage du processus de montage de conception et de suivi d un projet coop ratif Le Ma tre de l ouvrage est multiple pas toujours unanime sur les choix et priorit s Au d but nous avons tergi vers sur le choix typologique en d veloppant une variante de projet avec duplex qui n tait pas viable financi rement pour revenir ensuite des appartements sur un seul niveau 10 ne CLR Ci Fa uns On conna t les difficult s avec un ma tre de l ouvrage multiple surtout quand il n est pas du m tier Quelle d marche avez vous suivie Tr s t t j ai organis au bureau une s rie de s minaires par th mes sensibilisation aux notions spatiales techniques de construction mat riaux rev tements A l EPFL nous avons aussi visit ensemble l exposition Le logement suisse organi s e par Bruno Marchand dont j tait assistant l poque Nous avons mis en place trois commissions finances gestion des logements architecture trois membres du co mit taient d l gu s par commission pour limiter le nombre d interlocuteurs Le groupe informait les autres coop rateurs de l avancement du projet et leur s
5. l pargne logement voil qui peut encore se justifier du point de vue de la promotion de la propri t du logement Mais le peu de s rieux avec lequel les pouvoirs politiques ont ficel ce paquet fiscal ressort du programme d all gement du budget de la Conf d ration pour 2003 dont ils ont galement la paternit Dans ce paquet ils ont pr cis ment limin pour de nombreuses ann es les pr ts directs accord s jusqu ici aux acquisiteurs de logements en propri t qui ne disposent que de peu de moyens Les logements pour familles ont comme chacun le sait une tr s grande valeur aux yeux des coop ratives d habitation L ASH regrette d autant plus cette situation que sans le paquet fiscal ce sont en premier lieu certains all gements fiscaux consentis aux familles qui tomberaient On peut s rieusement douter au vu des exp riences les plus r centes qu il reste quelque chose de tout ceci d s lors que l Etat cherche renflouer ses caisses par d autres voies Les familles disposant de moyens limit s ne seraient de toute fa on pas concern es par les all gemenis fiscaux Mais ce serait pr cis ment elles qui payeraient les pots cass s des mesures d conomies que l tat devrait prendre du fait de l application du paquet fiscal Ceci n est pas seulement valable pour les familles monoparentales mais galement pour tous les autres locataires L ASH recommande en cons quence de refuser ce cadeau empoisonn portant le nom de p
6. mail ash romande bluewin ch On peut galement consulter d autres coop ratives soit parce que leur exp rience est proche soit au contraire parce qu elles disposent de comp tences de connaissances ou de relations plus tendues Il semble que la SCHG Gen ve ou la SCHL Lausanne qui travaillent sur une base professionnelle soient dispos es fournir l occasion un coup de main bien plaire p ex consultation pour autant bien entendu que leur emploi du temps n en soit pas boulevers Pour tre reconnu ma tre d ouvrage d utilit publique par la Conf d ration la coop rative a pour but de fournir ses membres par une action commune de ceux ci des logements des conditions favorables se fondant sur les principes de l utilit publique art 55 Ord du 30 11 81 relative la LF LCAP du 04 10 74 renvoyant l art 6 al 1 lettre 1 de la LF sur les droits de timbre du 27 06 73 tout en soustrayant durablement ces logements la sp culation L activit de la coop rative ne comprend aucun but lucratif INTI INTI UNE J EUNE COOPERATIVE G N VE V e yEnt tien avec Philippe Schneider co fondateur etipr sident de la coop rative INTI 1 4 Hik p li P 7 d f 1 PT J ii j VEN re Vi _ Se Par MNT CAE i be pe 1 poer y K TIN TA VA yoi Nek AEG iA 7A 4 g zA DR F 1 a Coop rative INTI Le chantier
7. subvention et abaisse le loyer de chaque m nage en cons quence Seules les personnes n ayant pas droit aux subventions paient plein tarif corres pondant la r percussion compl te du co t de l immeuble Un m nage qui a droit la subvention maximale voit son loyer abaiss de 40 de 1 800 mois au plein tarif le loyer passe donc 1 080 mois Th oriquement une coop rative peut tr s bien trouver un financement selon le syst me d crit plus haut tout en ne b n ficiant d aucune subvention Pourtant tout le travail ga rantissant la qualit du logement projet adapt v rification de l Office du logement cantonal etc pour obtenir le financement permet galement d obtenir ensuite des subventions sur les loyers Si les deux syst mes sont clairement distincts ils vont g n ralement de pair 6 CONSEILS L ASH romande est l organisation faiti re groupant la fois les soci t s coop ratives d habitation et de construction de logements d utilit publique les fondations d habitation des corporations de droit public ainsi que tous ceux qui se pr occu pent de la qualit de l habitat c est dire de la qualit de la vie Avec le soutien de l Office F d ral du Logement l ASH dispose d un service de consultation dans les domaines technique financier et juridique Contact Secr tariat de l ASH romande 1000 Lausanne 22 Avenue du Grey 7 Case postale 227 T l 021 648 39 00 Fax 021 648 39 02 e
8. ITATION UN MODE D EMPLOI 2 LE TERRAIN C est souvent l existence d un terrain ou d un b timent dis ponible qui suscite le groupement des acheteurs et les motive cr er leur soci t Si la coop rative n a pas d occasion a priori l acquisition du terrain est un probl me d autant plus difficile qu il s agit d une ressource tr s convoit e et r glement e Personnes morales reconnues d utilit publique sans but lucratif les coop ratives sont ou du moins devraient tre bien re ues par les pouvoirs publics qui sont de grands propri taires Les communes notamment peuvent faciliter l acc s la propri t en vendant un terrain bon march Elles peuvent aussi accorder un droit de superficie la coop rative elles res tent alors formellement propri taire du terrain mais le mettent disposition pour une dur e de plusieurs dizaines d ann es au maximum 99 ans Le b timent lui m me appartient au constructeur pour la dur e du droit Le b n ficiaire du droit de superficie devra s acquitter d une redevance annuelle pour l usage du terrain Certaines communes contribuent l effort coop ratif en offrant d excellentes conditions pour le droit de superficie suspendant la redevance pendant les premi res ann es Parfois elles mettent gratuitement le terrain dispo sition Quel que soit le mode d acquisition achat ou droit de superficie l impact financier du terrain ne devrait pas d passer 15 20 du budge
9. N ous souscrivons abonnement s annuel au tarif de O Fr 70 Suisse O Fr 40 Membre ASH O Fr 45 Etudiant O Membre ASH souhaitant tarif d gressif pour O Fr 90 Pour l tranger abonnements suppl mentaires part s sociale s SOCOMHAS Fr 200 Fr 20 de frais AONE dc Bulletin retourner SOCOM HAS c o Groupe GECO SA Case postale 2933 1002 Lausanne ou faxer au no 021 310 14 20 Chauffage Ventilation Climatisation ernard hevalley SA e R alisations tous syst mes 1004 Lausanne 123 avenue d Echallens e Entretien D pannage T l 021 625 74 26 Fax 021 625 81 51 e T l contr le T l surveillance e mail f chevalley chevalley sa ch e T l gestion d installations ELECTRICITE t l 0848CHAILLET www chailletsa com commerce de lustrerie Terreaux 10 Lausanne t l 021 312 12 20 Couchant 24 Davel 4 Gollion 15 1007 Lausanne 1096 Cully 1305 Penthalaz t l 021 620 75 20 t l 021 799 20 10 t l 021 861 34 27 fax 021 620 75 35 fax 021 799 24 96 fax 021 861 34 02 Eric Sansonnens Pascal Giroud Serge Sommer Z Anne Christine Pasche Sansonnens Chaleureusement recommand Les syst mes de chauffage au mazout modernes sont tellement efficaces qu ils contribuent conomiser nos ressources et ainsi pr server notre environnement Hotline 021732 18 61 ou www mazout ch a DE CHAUEFER AU MAZOUT Un partenariat rentable Le financemen
10. On peut galement explorer suffisamment t t avec l aide de PASH par exemple les possibilit s de financement pour r unir les fonds propres les cautionnements les aides diverses et le pr t bancaire Se faire conseiller Corollaire de l anticipation le conseil est pr cis ment une des missions de l ASH dans son contrat de prestations avec l OFL fournir des informations et des conseils aux coop ratives L ASH s acquitte de cette t che avec plaisir et comp tence en recevant les coop ratives en participant au besoin quelques s ances en leur fournissant des documents etc La plupart des coop ratives y compris les plus grandes sont fort bien dispos es l gard des nouvelles et l occasion d un coup de fil ou d une entrevue peuvent donner leur avis ou fournir des adresses On peut galement faire appel des organisations professionnelles aux pouvoirs publics des sp cialistes pour obtenir une foule d informations utiles cet gard le statut d utilit publique est une garantie pour les inter locuteurs de la nouvelle coop rative leurs conseils serviront au del de la sauvegarde d int r ts purement priv s ASH DANS UN MARCH DU LOGEMENT CHAMBOUL LES COOP RA TIVES D HABITATION SE RETROUVENT EN T TE DU PELOTON Les statistiques le prouvent l vidence le secteur d utilit publique est parvenu jouer les big player sur le march suisse du logement Ainsi les coop ratives d habita
11. a possibilit de refinancer une tranche de 30 40 pas au del des 80 du co t de revient de l objet en sollicitant une quote part d emprunt aupr s de la Centrale d mission CCL Olten cr e par les 3 associations faiti res suisses Ces emprunts b n ficient du cautionnement de l Office F d ral du Logement c est dire une garantie de la Conf d ration Le taux ainsi obtenu se situe toujours en des sous du taux 1 rang la derni re s rie no 21 1 du 05 12 2003 a offert un taux de 2 625 2 921 y c frais d mission Il va sans dire qu il s agit d une charge fixe pendant toute la dur e de l emprunt g n ralement 8 10 ans Comme on le voit l ensemble de ce syst me de finance ment est complexe avec cinq diff rentes sources de finance ment ou de cautionnement coop rateurs ASH CCH banque CCL Tout cela fonctionne sur le papier mais l application demande beaucoup d efforts surtout pour les coop ratives qui n ont pas acquis la routine les connaissances et les relations des grandes coop ratives telles la SCHG Gen ve ou la SCHL Lausanne Le t moignage d INTI cf page 8 11 est difiant cet gard sept ans d efforts opini tres dans le d dale genevois avant de commencer les travaux Mais les coop ratives partent de tr s bas avec 5 de fonds propres seulement Avec ces moyens restreints r unir le financement ne peut tre que difficile dans un contexte reposant essentiellement 87 sur l
12. aire du parti d mocrate chr tien du Grand Conseil zuri chois Il a aussi t d put durant huit ans En 1998 il est devenu secr taire de Swiss Engineering UTS l association des ing nieurs et architectes puis directeur des Editions UTS SA avant d tre le pr sident de la direction de Swiss Engineering En 2003 il a assum la direction du projet Plus de postes d apprentissages de la ville de Zurich et du forum de formation du Zurcher Unterland ASH BIENVENUE A STEPHAN SCHWITTER NOUVEAU DIRECTEUR Chruistiane Layaz Ajoutons encore que Stephan Schwitter habite Horgen ZH qu il est mari et p re de trois enfants Stephan Schwitter prend ses nouvelles fonctions au mo ment o le processus de r forme de l ASH touche sa fin Le 27 novembre prochain une assembl e g n rale extraordinaire se prononcera sur une refonte des statuts op ration qui d bouchera sur une modification sensible de la structure de notre association et des organes de direction Nous souhaitons Stephan Schwitter beaucoup de satis factions dans sa nouvelle activit 15 Stefan Schwitter Directeur de l ASH depuis 2004 ASH SVW ASH ASA FO 1 3 1 Association Suisse pour l Habitat Communiqu de presse Les coop ratives d habitation rejettent le paquet fiscal 2001 Communiqu de presse du 12 mars 2004 Mesdames Messieurs Les locataires ont toutes les raisons de rejeter le paquet fiscal de 2001 L Association Sui
13. anghi architecte Quand tes vous entr dans la coop rative et quelles taient vos motivations J e connaissais bien un des initiateurs de la coop rative et j ai particip presque d s le d but en 1998 au comit qui a mis sur pied INTI I n y avait encore ni terrain ni projet architectural les fondateurs cherchaient r unir les comp tences pour lan cer v ritablement la cr ation d une coop rative S duit par leurs id es j ai tout de suite adh r et suis entr dans le comit e devais prendre un des appartements mais j y ai renonc par la suite pour des raisons personnelles Ensuite lorsque la coop rative a obtenu le terrain et recherch un architecte j ai pr sent ma candidature qui a t retenue Afin d viter tout conflit d int r t et me concentrer sur le mandat d architecte j ai quitt le comit Six ans se sont coul s entre le projet et sa r alisa tion pourquoi Nous avons rencontr pas mal d inertie tous les niveaux Ila fallu tablir des objectifs des statuts clairs et les confronter la r alit du monde de la construction et du logement puis obtenir un droit de superficie sur un terrain et enfin tablir un projet Le site de Cressy est en grande partie un legs au canton de Gen ve qui s est engag le mettre disposition pour des coop ratives des fondations et des PPE Ce terrain est situ cheval sur les communes de Bernex et Confignon la limite d Onex Ce site
14. aquet fiscal Pour tout renseignement compl mentaire Stephan Schwitter directeur 01 362 42 40 Association Suisse pour l Habitat ASH Organisation fa ti re des coop ratives d habitation Urs Hauser Information Organisation Bucheggstrasse 109 8057 Z rich t l phone 01 360 26 64 t l fax 01 362 69 71 e mail urs hauser svw ch 16 num ro 10 gt SNS gt UA 4 Donner sans compter pour transmettre ses valeurs Parce que les g n rations suivantes sont notre plus bel h ritage Partenaire de proximit la BCV vous accompagne dans vos projets et les tapes de la vie Epargne achat immobilier ou gestion de patrimoine nous vous aidons construire aujourd hui les bases de demain Parce que l avenir n attend pas www bcv ch NIQUE aujourd hui Entreprendre demain L BCV votre confiance nous engage MACONNERIE GENIE CIVIL RENOVATIONS TRANSFORMATIONS OUVRAGES D ART FORAGES ASSAINISSEMENT DE BETON Chemin de la Clochatte 7 Case postale 435 1052 Le Mont sur Lausanne e mail mr rusconi bluewin ch T l 021 641 05 05 Fax 021 641 05 00 Succursales Bussigny pr s Lausanne Crissier Lausanne Pully Renens Vufflens la Ville SOCOM HAS Soci t de communication de l habitat social ditrice de la Revue HABITATION organe officiel des soci t s coop ratives d habitation affili es l A SH romande Soci t ou personne MIO a a a a a a anenee Lieu et adresse
15. au moins une part sociale d un montant nominal de Fr 100 au minimum Cette part procure au coop rateur un v ritable droit de regard et de d cision Par rapport d autres formes juridiques le fonctionne ment de la coop rative est tr s d mocratique L assembl e g n rale l quivalent miniature d un Parlement garde la haute main sur la coop rative en particulier par l lection du conseil d administration comit ex cutif Gr ce au principe 1 membre 1 voix m me le coop rateur le moins fortun obtient le m me pouvoir de d cision que le titulaire de nombreuses parts sociales M me si le coop rateur oublie parfois cet aspect d mocratique certains consid rent leur coop rative comme un bailleur habituel et leur part sociale comme une simple garantie de loyer une coop rative donne l occasion de participer l laboration et l volution de son cadre de vie L aura du credo coop ratif du d but du si cle pass a peut tre faibli mais nous pensons que la coop rative con serve tout son potentiel social et urbain parmi diff rentes col lectivit s o l individu intervient famille commune entreprise quartier par exemple L Association Suisse pour l Habitat ASH organisation fa ti re aidant et conseillant les coop ratives propose des Statuts types partir desquels chaque coop rative peut cr er ses propres conditions tout en respectant un cadre juri dique correct COOP RATIVE D HAB
16. e une proc dure plus efficace des financements facilit s l appui concret des pouvoirs publics 4 Ma coop rative Mode d emploi Fran ois J olliet o INTI Une jeune coop rative GE Antoine Hahne 10 INTI Rue Edouard Vallet GE Antoine Hahne 12 EOFL Le LOG Fran ois J olliet 13 Dans un march de loge ment chamboul Fritz Nigg 14 ASH La retraite de Fritz Nigg Christiane Layaz 15 ASH Bienvenu Stephan Schwitter Christiane Layazt 10 ASH Communiqu de presse Paquet Fiscale Stephan Schwitter MA COOP RATIVE Fran ois J olliet Cet article a l ambition de fournir un petit guide pour clarifier le fonctionnement de ce syst me fort utile la soci t coop rative d habi tation et de construction de logements d utilit publique 1 SE GROUPER Comme son nom l indique la coop rative se fonde sur une id e de solidarit et d entraide entre les membres principe inscrit jusque dans la loi et les statuts La coop rative doit tre reconnue d utilit publique d tails cf note ci dessous Si l on cr e une coop rative c est que l on souhaite un certain change une solidarit et un partage des responsa bilit s On devient membre en acqu rant une part sociale analogue un titre de propri t m me si elle n est pas inscrite au registre foncier Il faut tre au moins sept personnes pour fonder une coop rative chaque membre poss dant
17. e concilier nos convictions environnementales avec notre budget Par exem ple l nergie pour l eau chaude et le chauffage est fournie par l usine d incin ration de Cheneviers des panneaux photovoltai ques permettront de r injecter de l lectricit dans le r seau En revanche nous devrons probablement faire des concessions sur les mat riaux de construction pour des raisons de co t Une fois l id e lanc e comment tes vous pass s la r alisation En plusieurs phases Au d but nous n tions que cinq Nous avons commenc par tablir les bases th oriques d finir les int r ts communs fixer les limites entre ce que l on partage et la sph re priv e comment loger etc Nous avons rencon tr d autres coop ratives semblables et avons tent de tenir compte de leurs exp riences Dans un deuxi me temps nous avons largi le groupe sept personnes ce qui nous a permis de cr er officiellement la coop rative et d adjoindre au comit les comp tences d un architecte en la personne de Dominique Zanghi Nous avons pris contact avec le DAEL D partement de l Am nagement de l Equipement et du Logement du canton de Gen ve pour ob tenir un terrain Le DAEL nous a renvoy au Groupe Genevois des Coop ratives organisation faiti re des coop ratives du canton pour la construction de logements sociaux et qui g re l attribution des terrains mis disposition en droit de superficie par l Etat On nous a propos tro
18. emprunt bancaire traditionnel 5 SUBVENTIONS POUR ABAISSER LE LOYER Les subventions n interviennent pas pour financer l im meuble mais uniquement pour aider les m nages modestes payer leur loyer Celui ci se trouve abaiss en fonction du revenu du m nage dans une proportion qui peut atteindre 40 VD du loyer Les pouvoirs publics accordent g n ralement des subventions durant 15 20 ans au maximum Ensuite il se peut que l immeuble reste sous contr le des pouvoirs publics occupation revenu fortune ou retourne au march libre Comme en principe les pr ts post rieurs sont fortement amortis les loyers restent g n ralement raisonnables Les r gles et les m thodes varient selon les cantons on l a vu de nombreuses communes rechignent ou n ont tout simplement pas la capacit financi re pour s engager dans ce type d aide Certains cantons tel le Valais comptent peu de logements subventionn s et ont plut t dirig leurs efforts pour favoriser l accession la propri t de logements abaissements suppl mentaires conjugu s avec l aide f d rale LCAP MA COOP RATIVE En principe la coop rative devra pr senter aux pouvoirs publics et tenir jour une liste des m nages dont la situation p ex nombre d enfants et les revenus donnent droit aux sub ventions Une certaine proportion de m nages non subvention n s peut tre admise dans un immeuble b n ficiant de l aide La coop rative re oit la
19. ergie De mani re g n rale le projet proposera des solutions durables pour minimiser les frais d entretien Dans le cas de b timents existants les travaux de r fection doivent suffire viter de les compl ter moyen terme En effet les coop rati ves trouvent tr s difficilement le financement de travaux impor tants apr s quelques ann es d exploitation de leurs b timents Autrement dit la dur e de vie d un investissement important devrait tre d une g n ration au moins soit plus de 25 ans Enfin le chantier doit tre bien planifi pour viter toutes sortes d ennuis perte de qualit de temps et d argent entre prises ind licates erreurs impr vus etc Le recours une entreprise g n rale n est souvent pas la meilleure solution un bon architecte est tr s efficace dans la direction des travaux et le contr le des co ts On a de plus l assurance qu il d fend les int r ts de son client plut t que ceux d une entreprise quel conque 4 LE FINANCEMENT Le syst me de la coop rative gr ce son dispositif l gal et institutionnel d ploie ici ses subtilit s pour parer au probl me majeur des revenus modestes avec peu d argent en poche comment r unir le capital n cessaire 100 Coop rateurs 5 Fonds propres 95 ASH fonds de roulement 87 Hypoth que 2 me rang et caution 65 Hypoth que 1er rang Comment la coop rative va t elle trouver son finance ment a Fo
20. habitants perdent le contr le face aux entrepreneurs le cas ch ant cette question sera r gl e par les statuts parts sociales non remboursables pour les associ s non locataires Enfin les coop rateurs doivent savoir que en cas de faillite les parts sociales seraient engag es et qu ils perdraient donc d finitivement tout ou partie de leur mise y compris les fonds retir s aupr s de leur caisse de pension b Fonds propres bis 8 le compl ment de l ASH Apr s avoir r uni les premiers 5 de fonds propres gr ce l mission des parts sociales la coop rative n est pas encore en mesure d obtenir le cr dit de la banque celle ci ne voudrait jamais lui pr ter 95 du capital Pour cette raison l association Suisse pour l Habitat ASH g re un fonds de roulement cr dits vot s par le Parlement et mis disposition par le canal de l Office F d ral du Logement et pr te un compl ment d environ 8 des conditions int res santes soit 30 000 par logement taux d int r t annuel 2 remboursable sur 20 ans Au pr alable l ASH s assure de la conformit de la coo p rative statuts utilit publique et du projet qualit des logements possibilit d obtenir des subventions cantonales revenus des m nages L Office F d ral du Logement a mis au point voici plus de 20 ans un syst me d valuation du logement SEL dont le principe est repris avec quelques va riantes par les diff rents offices ca
21. i avant tout la lenteur du processus et ses cons quences Quand nous nous sommes lanc s dans cette aventure nos enfants taient jeunes quand nous emm nagerons l a n e aura atteint l adolescence En suite l nergie d pens e les milliers d heures de travail non r mun r es le stress d aux responsabilit s et aux risques financiers Nous ne sommes plus que trois membres fonda teurs et de fait nous portons beaucoup sur nos paules il est parfois difficile de distribuer le savoir donc le pouvoir car l ensemble des partenaires finissent par identifier les personnes les plus pr sentes et s adressent elles en priorit De toute mani re il faut une bonne dose d id alisme et d abn gation pour mener le projet terme D o vient cette lenteur Existe il des obstacles parti culiers Que faut il changer Les obstacles sont nombreux pour le non initi etil y a peu de monde compl tement disponible pour vous aider Certes le Groupement des Coop ratives est un lieu d information tr s pr cieux je remercie particuli rement son pr sident M Galley qui nous a soutenu tr s g n reusement depuis de nombreux mois Mon principal reproche va aux pouvoirs publics notam mentau DAEL dans un contexte de p nurie de logements sans pr c dent lorsqu on se pr sente sans exp rience avec un tel projet on a l air de d ranger Par exemple la mise l enqu te a dur plus de 9 mois Si une personne responsable tait d
22. imaginer cr er mettre l enqu te compta biliser diriger planifier en vue de construire leur b timent Ils recourent g n ralement aux services d un architecte jouant le r le du passeur pour franchir l tape difficile et relativement risqu e de la construction Avec l architecte la coop rative s embarque pour un voyage en plusieurs escales Tout d abord il faudra d finir le cahier des charges de l architecte combien d appartements de quelle taille quel loyer L exp rience montre que nombre de probl mes ult rieurs proviennent de malentendus de lacunes ou d erreurs dans la d finition des objectifs de base Bien s r ceux ci ne sont pas toujours connus d embl e par le ma tre de l ouvrage mais il sera mieux servi s il donne d s le d part des indications aussi claires que possible son mandataire Ensuite les aspirations du ma tre de l ouvrage et de l ar chitecte devraient pr senter suffisamment de points communs Si par exemple les go ts ou les conceptions des uns et des autres divergent compl tement des frustrations sont pr visi bles avec un manque de motivation et d engagement de part et d autre Il faut s assurer au pr alable d une concordance avec son architecte se renseigner sur sa comp tence ses r f ren ces ses r alisations etc A lui seul ce th me du choix de l architecte remplirait un num ro d Habitation Les approches sont multiples et vont d ailleurs jusqu au concours d a
23. is au b n fice d une retraite anticip e et passer le t moin des mains plus jeunes fin mars 2004 C estle 1er mars 1979 qu il a pris la direction de l associa tion De 1979 ce jour le nombre des membres a consid ra blement augment et pass de 484 901 De plus le nombre des logements construits avec le label ASH a progress de 87 000 environ 126000 unit s En outre notre dynamique directeur a particip plus de cent s ances du comit et durant cette p riode les pr ts du Fonds de roulement ont atteint pr s de 360 millions de francs Pour assumer cet important d veloppement le nombre des collaborateurs et collaboratrices du secr tariat a pass de 4 12 personnes Notons enfin que pour Fritz Nigg comme il l a d ailleurs dit dans une allocution une activit profession nelle ne doit pas tre seulement une profession mais une vocation 14 Durant ce quart de si cle Fritz Nigg a d fendu avec succ s et conviction la cause de l habitat social de qualit Il convenait de le remercier chaleureusement F te d adieux et de reconnaissance Vendredi soir 5 mars 2004 une soir e festive a r uni Z rich au Lake Side Casino Zurichhom quelque cent trente invit s Lors de la partie officielle pr sid e par Ruedi Aeschba cher distingu pr sident de l ASH de nombreux orateurs ont exprim leur reconnaissance Fritz Nigg Mister Habitat Social Suisse Ont notamment pris la paro
24. is terrains dans la p riph rie et notre choix s est port sur celui de Cressy Parall lement un plan financier a t tabli avec l Office Cantonal du Logement l op ration tait lanc e Le financement a constitu la troisi me phase Il a fallu s ouvrir pour trouver les coop rateurs susceptibles d apporter les fonds propres sous forme de parts sociales Cette phase fut la plus difficile nous devions convaincre les gens sur la base de plans encore al atoires les int grer au groupe de d part et sur tout les faire participer activement aux prises de d cisions sur des bases claires et d mocratiques Enfin ils devaient verser leur part de 5 de fonds propres pr s de 2 ans avant l ach vement des travaux Nous devions galement trouver une banque elles ne se poussent pas au portillon pour ce genre d op ration malgr la caution de l Etat Finalement la banque Coop s est engag e Nous avons finalis le projet d architec ture tabli le devis g n ral et proc d la mise l enqu te Permis de construire en poche nous avons demand des offres pour choisir une entreprise g n rale exigence de la banque Le chantier a finalement commenc en f vrier et devrait se terminer au printemps 2005 En tout pr s de sept ans se seront coul s Comment le financement est il r parti de quelles aides b n ficiez vous Il s agit d une coop rative participative le coop rateur apporte 5 de fonds propres s
25. l l d couper l N Pr avis Hypothekar B rgschaftsgenossenschaft Soci t coop rative de cautionnement hypoth caire L Assembl e g n rale de la Soci t Coop rative de cautionnement hypoth caire pour coop ratives suisses de construction et d habitation aura lieu le 15 juin 2004 17 15 heures au Centre de congr s et de banquet Au Premier dans la gare principale de Zurich Place de la Gare 15 8001 Zurich Administration c o Banque Cantonale de Zurich Bahnhofstrasse 9 8001 Zurich T l phone 01 292 22 31 L IMMOBILIER EN CONFIANCE k ACHAT LOCATION VENTE EXPERTISES G RANCE COURTAGE _4 Groupe GECO GECO LAUSANNE 021 310 15 15 www geco ch IMMOBILIER ET SERVICE ON LINE ZSCHOKKE ENTREPRIS GENERALE www zschokke eg ch Zschokke Entreprise G n rale Avenue des Baumettes 3 1020 Renens Tel 021 637 33 05 Aarau Balzers B le Bellinzone Berne Coire Dietlikon Zurich Fribourg Gen ve Lucerne Neuch tel Neuhausen a Rhf Renens Lausanne Sion t Gall Abonnement abonnement habitation ch Suisse Fr 70 par an tudiants Fr 45 par an Etranger Fr 90 par an La revue Habitation est l organe officiel des soci t s coop ratives d habitation affili es la section romande de l Association Suisse pour i www habitation ch l Habitat ASH ash habitation ch Administration socomhas habitation ch Soci t de communica
26. le Peter Gurtner directeur de l Office f d ral du logement Heinz Pfenninger membre de la direction g n rale de la Banque Cantonale de Z rich et Salom Zimmermann cheffe du service juridique au nom des membres du secr tariat central Notons aussi que c est Francis Michel Meyrat directeur de la FLPAI de Gen ve qui a exprim la gratitude de la section romande Il a relev l coute etle soutien de Fritz Nigg l gard des Suisses romands construisant ainsi un pont au dessus des rives de la Sarine La soir e s est d roul e autour d un succulent repas dot entre autres d un magnifique buffet de desserts Un trio musical interpr tant des morceaux de jazz des ann es 1950 et 1960 a agr ment cette f te Enfin et pour la bonne bouche la r daction de la revue Habitation se joint tous les orateurs et participants cette soir e d adieux pour remercier Fritz Nigg de son appui et lui souhaiter une fructueuse et sereine retraite CORDIALE Le comit de ASH a d sign Stephan Schwitter en qualit de nouveau directeur Il a pris ses fonctions le ler mars 2004 Stephan Schwitter n en 1956 a grandi Pf fers SG dans un logement d une coop rative Apr s son gymnase Disentis il a tudi Zurich l his toire et la g ographie tudes qu il a termin es par une licence Il a d abord t professeur de gymnase l cole cantonale de Frauenfeld puis a assum pendant dix ans la fonction de secr t
27. let Cressy GE Ma tre de l ouvrage Coop rative INTI www monpetitcoin com inti Architecte Spitsas et Zanghi GE Entreprise G n rale Zschokke SA D but des Travaux Janvier 2004 Fin de Chantier pr vu Avril 2005 Cube SIA Co t HT 10 215 m3 6 700 000 CHF Appartements inti monpetitcoin com 3x 3 pi ces de 59m2 56m2 8x6 pi ces de 113m2 105m2 3x 4 pi ces de 84m2a 80m2 1x7 pi ces de 124m2 3x 5 pi ces de 97m2 92m2 1x8 pi ces de 165m2 dans le prix de chaque logement s all ge En l occurrence le b timent consomme trop de terrain et d infrastructures par rapport ses 19 logements Dessiner un plan rationnel avec une bonne distribution qui respecte de plus le cahier des char ges et le cadre financier extr mement serr tait une gageure sur ce terrain compte tenu de ce PLQ exag r ment restrictif Dans les faits la forme du b timent est l exacte expression de ces contraintes et des v ux de la coop rative L Office Cantonal du Logement pose galement des conditions puisqu il s agit de logement partiellement subven tionn au moins 60 des appartements En l occurrence cette contrainte s applique plut t la coop rative elle ne peut th oriquement choisir que 20 de locataires ayant droit aux subventions Pour l architecture les exigences se limitent des surfaces minimales pour les pi ces Enfin la banque a exig une garantie totale sur les co ts parce que son financement co
28. nds propres 5 la contribution du coop rateur La conqu te du financement peut tre compar e l as cension d une chelle voir l illustration ci contre L chelon sup rieur peut tre le plus p nible est constitu par les fonds propres d bours s par les coop rateurs raison de seulement 5 du total Du point de vue bancaire cette part de 5 est tr s faible puisque souvent la banque exige du ma tre de l ouvrage d ap porter au moins de 20 de fonds propres elle m me ne pr tant que 80 du financement total Mais du point de vue d un m nage revenu modeste il esttr s contraignant de souscrire la coop rative des parts sociales pour couvrir ne seraient ce que les 5 du co t de son logement cela repr sente en effet 15 000 pour un logement de 300 000 FONDS PROPRES MA COOP RATIVE BUDGET DE CONSTRUCTION 35 e Il est possible d acqu rir des parts sociales au moyen de fonds provenant de la pr voyance professionnelle mais certaines caisses de pension rechignent la Loi f d rale sur l encouragement la propri t du logement au moyen de la pr voyance professionnelle du 17 12 93 est pourtant parfaite ment claire Autre astuce pour all ger cette contribution de 5 des coop rateurs habitants des coop ratives n h sitent pas faire appel aux entrepreneurs qui participent au chantier en les priant de souscrire des parts sociales Pour autant il ne faut pas que les coop rateurs
29. ne fois encore sur ces chiffres une bonne part revient aux coop ratives d habita tion autrement dit 13 000 logements soit 19 Les coop ratives d habitation dont les locataires sont en m me temps membres de la coop rative ont contribu dans une tr s large mesure la croissance de la part coop rative du march soit 9854 logements Les autres coop ratives d habi tation dont les locataires ne sont g n ralement pas membres des dites coop ratives ont enregistr une croissance un peu Fritz Nigg plus faible Ceci non seulement en chiffres absolus mais aussi relatifs en comparaison des coop ratives d habitation pour locataires L all gation selon laquelle le droit de cod cision des locataires en tant que membres de coop ratives avait tendance entraver la croissance de celles ci ne s est pas v rifi e dans les statistiques Ce sont les particuliers qui se sont appropri s la plus grande part du gateau des logements en location En l an 2000 57 desdits logements se trouvaient dans leurs mains alors qu en 1990 cette part n tait que de 51 Par contre les cais ses de pension et les entreprises immobili res sont apparues comme des acteurs marginaux dans le domaine des logements locatifs En effet leur parc a regress de plus de 115 810 unit s Une part de ces immeubles a manifestement t investie dans des fonds de placement D une part du fait du r tr cissement des investissements institutionnels e
30. ntonaux qui subventionnent le logement P our garantir la viabilit du projet l ASH demande donc que le projet passe les tests de qualit auxquels il sera confront En principe ce devrait tre l occasion pour la coop rative et l architecte de peaufiner leur projet Gr ce cette aide de l ASH la coop rative peut se pr senter face la banque avec 13 du capital soit ses v ritables fonds propres pour 5 et l aide de l ASH pour 8 On voit que le r le de la banque reste malgr tout tr s important avec 87 du financement de la construction Dans certains cas sp cifiques de projets caract re ex p rimental nouveaut s en mati re de logement ou de proces sus l OFL pourrait mettre disposition de l ASH l intention de la coop rative un cr dit sp cial s levant au maximum 100 000 par logement soit environ 24 du financement En core une fois il s agit de cas exceptionnels dont on ne conna t pour l instant aucun exemple en Suisse romande c Pr ts bancaires 87 la contribution majeure L essentiel des fonds provient donc de la banque con dition de lui fournir toutes les garanties n cessaires La banque n tant pas une uvre de philanthropie elle value syst mati quement ses int r ts et ses risques c est en fonction de ceux ci qu elle facture ses services De son c t le client est libre de faire son march parmi plusieurs banques concurrentes ce dont une coop rative ne doi
31. oumettait les d cisions importantes La coop rative a aussi recouru aux services d un co nomiste de la construction pour v rifier les co ts au fur et mesure de l avancement de l avant projet et du projet d finitif Le montage financier d une coop rative et ses prota gonistes sont ils contraignants pour l architecte Oui La contrainte majeure nous tait impos e par l Etat de Gen ve qui fixe le cadre financier lorsqu il met disposi tion le terrain le prix ne peut d passer 520 m3 SIA Cette exigence est d autant plus forte que la parcelle est tr s troite et se trouve soumise un PLQ qui mon avis est inadapt la r alisation de logements conomiques Le site pourrait absorber un volume de logement plus important que pr vu par le plan de quartier notamment des b timents plus lev s par exemple rez 5 tages au lieu de rez 3 selon le projet En particulier pour parvenir un logement social tr s conomique et r pondre au d fi impos de 520 m3 SIA connaissant de plus les prix de construction genevois il faut r duire la part relative des infrastructures raccordements aux canalisations et alimentations ascenseurs locaux communs Le co t de ces infrastructures est en effet pratiquement fixe pour chaque b ti ment ind pendamment du nombre d tages Par cons quent plus le b timent est lev et plus la part des infrastructures t N Es Rue Edouard Val
32. ous forme de parts sociales par opposition aux r gies et autres institutions qui investissent par le biais de coop ratives mais apportent elles m mes les fonds propres Dans notre cas le seuil se situe 3500 par pi ce donc par exemple 17500 pour cinq pi ces ce n est pas une petite somme pour le type de m nages que nous visons Cela ne facilite videmment pas notre t che chaque coop rateur vient avec son propre petit plan financier incluant son 2 me pilier et je ne sais quel autre cautionnement Des soutiens de l Etat sont possibles mais les barri res administratives pour acc der ces fonds sont telles que nous avons pr f r y renoncer Le solde soit 95 est pr t par la banque aux taux usuels Le canton met disposition un terrain en droit de superficie En r alit il s agit d une location plut t ch re de 60 000 par ann e 5 de sa valeur de vente L ASH prend sa charge l amortissement d une partie de l emprunt en 2 me rang ce qui permet d abaisser les int r ts Citons encore la FLPAI Fondation pour le Logement des Personnes Ag es et Isol es qui a financ les parts sociales de l appartement de 8 pi ces qui sera g r par Pro Senectute Enfin nous avons n goci avec la banque pour consolider l emprunt au fur et mesure des travaux par tranche de 1000000 Comment avez vous choisi le terrain Les terrains mis disposition par l Etat de Gen ve sont peu nombreux Parmi les deux ou
33. rchitecture en bonne et due forme Retenons simplement que la coop rative doit soigneu sement choisir les sp cialistes qui repr senteront ses concep tions et ses int r ts face aux pouvoirs publics la banque aux entreprises etc L avancement d un projet n est g n ralement pas lin aire et r gulier II faut s attendre des retournements des passa ges critiques d ailleurs souvent b n fiques Par exemple le moment de v rit du devis de l architecte ou du retour des offres d entreprises permet ensuite par souci d conomie de conserver l indispensable et d liminer le superflu Ne pas non plus s offusquer si l on change le projet ou si l on revient une premi re id e apr s un long cheminement En mati re d architecture la progression se d roule autant en cercle ou en escalier h lico dal qu en ligne droite et il vaut souvent mieux se concentrer sur une seule id e porteuse Le souci d conomie ne doit pas se borner au court terme Certains investissements semblent peut tre lev s dans l im m diat mais s av rent profitables plus long terme On pense notamment aux mesures d conomie d nergie isolation solaire pour eau chaude sanitaire etc qui s amortissent sur une p riode relativement longue mais procurent du confort et des conomies significatives sur les charges Pour all ger ces MA COOP RATIVE investissements les pouvoirs publics accordent certains subsi des solaire Min
34. re puisque la loi vaudoise exige une caution solidaire d autant que l accord du Conseil communal est l galement requis Une alternative d ailleurs la seule pour Fribourg Valais Neuch tel et J ura est offerte par la Coop rative de caution nement hypoth caire CCH Zurich institution de l ASH La garantie peut b n ficier d un arri re cautionnement de la Conf d ration dans ce cas pr cis les logements doivent respecter des limites de co t fix es selon le lieu d habitation et des exigences de qualit s requises par le syst me d valuation des logements SEL Le co t de cette caution s l ve annuel lement 0 25 du montant cautionn d Apr s le chantier une aide f d rale tardive pour abaisser le cr dit bancaire Le cr dit de construction est utilis pour les paiements du rant toute la p riode du chantier jusqu la mise en service de l immeuble Habituellement les int r ts sont plus lev s durant les travaux lorsque ceux ci sont termin s la banque examine le d compte final de l architecte pour v rifier que toutes les entreprises ont t pay es et pour d terminer le co t final de l ouvrage Elle proc de ensuite la consolidation du cr dit dont le total est d finitivement boucl et la banque offre d s lors son client des conditions plus int ressantes taux fixe ou flottant sans la commission C est pr cis ment dans le cadre de cette consolidation que le ma tre d ouvrage a l
35. s pouvoirs publics de ce pays restent souvent la traine Les Chambres f d rales apr s l attribution d un cr dit cadre lors de la ratification de la nouvelle l gis lation au printemps LOG 2003 leur ont coup les ailes l automne au moment de passer des bonnes intentions aux actes Dans leur mission l OFL et l ASH se d brouillent actuellement avec les fonds de roulement existants SOMMAIRE CR ER SA COOP RATIVE UNE AVENTURE Pour financer les coop ratives certains cantons romands offrent aussi bien le presque rien Valais par exemple que le franchement frustrant L usine gaz de l administration cantonale genevoise DAEL se d gonfle au moment d appuyer concr tement une coop rative comme INTI Non content de donner au coop rateur l impression d tre de trop on lui facture ch rement un terrain g n reusement offert par un testateur qui le vouait justement la construction de logements loyer mod r A Gen ve sans surprise le score actuel des petites et moyennes coop ratives est proche de z ro Sans v ritable soutien des pouvoirs publics le miracle du financement coop ratif construire avec seulement 5 de fonds propres passe par un v ritable purgatoire Que dans les conditions genevoises une coop rative parvienne tout de m me la r demption du chantier en dit long sur sa d termination Mais faut il que le m rite se mesure la peine Soyons r alistes demandons l impossibl
36. sse pour l Habitat ASH organisation fa ti re des coop ratives d habitation recommande donc de dire non au paquet fiscal lors de la votation du 16 mai donnant suite au r f rendum y relatif Alors que des all gements fiscaux massifs sont pr vus dans le paquet fiscal pour le logement r serv au propre usage de son propri taire les locataires restent les mains vides Pourtant ceux ci devraient contribuer n en pas douter la future charge fiscale suppl mentaire qui serait incontournable pour compenser en partie du moins les recettes fiscales perdues concurrence de milliards de francs L administration fiscale du canton de Zurich offre un avant go t de ce qui nous attend elle qui a d j commenc traiter plus durement les coop ratives d habitation Si ces derni res devaient tre impos es plus lourdement elles seraient contraintes de r percuter la charge fiscale suppl mentaire sur les co ts des loyers L ASH approuve l abandon de l imposition d une valeur locative Par contre il est in quitable qu un rabattement soit accord de surcro t aux propri taires dans le cadre des imp ts en ce qui concerne l entretien des b timents Les co ts de l entretien des b timents sont d ailleurs d j compris dans le loyer de chaque logement sans que les locataires puissent obtenir ce titre une d duction sur leurs imp ts Que le paquet fiscal permette en outre des d ductions pour les int r ts hypoth caires et pour
37. ssive de largeur du b timent chaque tage Les baies se d calent galement en fa ade produisant ainsi une certaine animation am liorant simultan ment la rigidit du voile C der la r alisation une entreprise g n rale n est il pas frustrant m me en conservant la direction architectu rale Oui c est frustrant surtout compte tenu du temps investi dans la mise en place d un processus des rapports de collabo ration avec la commission etle comit de la coop rative et des risques pris au d but pas de garantie de r tribution Esp rons que le b timent n en souffre pas trop Le dossier d ex cution pour l appel d offres aux entreprises esttr s complet et le choix de tous les mat riaux est fix mais in vitablement certains choix sont d j remis en question Non seulement les mesures d conomie risquent d appauvrir la qualit du d tail ou de cer tains mat riaux mais elles s effectuent galement au d triment des convictions cologiques du ma tre de l ouvrage vivre der ri re 10 cm de polystyr ne expans ou 10 cm de laine de pierre n est pas tout fait pareil Travailleriez vous nouveau pour une coop rative Oui bien s r c est tr s enrichissant le processus est tr s constructif et stimulant Apr s cette exp rience je pense que l apprentissage de la conception d un logement et d un b timent doit tre effectivement v cu par l ensemble du comit jusqu aux pr misses de l avant proje
38. sum de cette discussion sous forme de trois grands principes 12 Affirmer un but La coop rative n est pas un but en soi il faut affirmer son sens et bien comprendre quelle sera l aspiration com mune de ses membres est elle li e au terrain une quipe un besoin une id ologie quels sont les d nominateurs communs r unissant ses membres Parfois ce but peut tre partag avec une coop rative existante ce qui permet ensuite de f d rer les efforts conomie sur l administration et le temps consacr Anticiper Il fautse garder des d cisions h tives et autres coups de c ur par exemple un courtier Immobilier qui mettrait la pres sion pour mieux vendre Ne pas r unir les parts sociales pour se poser ensuite la question de leur utilisation Il est pr f rable d anticiper d avoir toujours un coup d avance Ce principe s applique aux explorations pr liminaires notamment en vue de l achat d un immeuble ou d un terrain un entretien ou ven tuellement une br ve tude avec un sp cialiste un notaire un architecte permettent d examiner la faisabilit conomique et technique d une situation donn e en fonction d un cahier des charges avant d entrer v ritablement en mati re Ce principe d anticipation s applique galement au projet il faut rapidement d s l avant projet si possible v rifier son co t sa conformit avec les r gles de construction de financement et de subven tionnement
39. t d autre part gr ce son parc de logements nettement plus important le secteur d utilit publique est de venu de fa on inesp r e le big player sur le march suisse des logements locatifs A elle seule la part des coop ratives d habitation repr sente d j 7 9 en l an 2000 soit peu pr s celle des caisses de pension 8 4 Dans l intervalle ces proportions ont d continuer voluer car nombre de caisses de pension ont t contraintes de transformer des immeubles en argent liquide D autre part ce sont souvent des coop ratives d habitation qui se sont port es acqu reurs de leurs immeubles Si l on ajoute cela les nombreuses fondations et associations qui offrent galement des logements sur une base d utilit publique on peut pr tendre que le secteur dit d utilit publique est le plus grand prestataire de logements locatifs apr s les particuliers Le r dacteur de cette rubrique se r jouit tout particuli re ment de pouvoir tirer ce bilan au terme de la s rie des articles parus r guli rement cette enseigne En effet avec le pr sent article il prend cong de ses lectrices et lecteurs en raison de la retraite qui l attend 13 ASH RETRAITE DE FRITZ NIGG DIRECTEUR DE L ASH Dr Fritz Nigg Directeur de l ASH de 1979 2004 Christiane Layaz 25 ANS AU SERVICE DE L ASH Apr s 25 ans de service et l ge de 62 ans Fritz Nigg dr s sc con a demand tre m
40. t ensuite seulement des charges plus pr cises peuvent tre d l gu es la commission de construction L organisation devrait tre plus rigoureuse lors de la d finition des objectifs et des moyens Mais pour le reste une coop rative est un ma tre de l ouvrage comme un autre avec ses souhaits ses attentes et sa multiplicit qui le rendent plus complexe mais aussi plus int ressant Propos recueillis par Antoine Hahne 11 Coop rative INTI Plan Rez de Chauss e page ci contre OFL LES VICISSITUDES DE L APPLICATION DE LA NOUVELLE LOI F D RALE LOG Entretien avec J acques Ribaux Apr s la fin de l aide f d rale encourageant la construc tion et l accession la propri t de logements LCAP au 31 d cembre 2001 tous les espoirs du mouvement coop ratif reposaient sur la nouvelle loi f d rale encourageant le loge ment loyer ou prix mod r s LOG du 21 mars 2003 mise en vigueur le 1 octobre 2003 Malheureusement en raison du d sengagement de la Conf d ration deux trains de mesures en 2003 les pr ts et participations vot s sans opposition par le Conseil des Etats en t 2002 raison de 496 4 millions ont t abaiss s par les Chambres le 1 octobre 2003 85 3 millions Cette amputation a eu pour effet de suspendre jusqu fin 2008 l aide la plus attrayante et la plus efficace celle des pr ts directs 2 rang sans int r t ou taux pr f rentiel Il n y aura pas non plus
41. t de la construction Mais on remarquera que de nombreuses communes souvent les plus fortun es ou les moins urbaines rechignent faciliter l arriv e d une coop rative Non seulement par conviction id ologique ou pour viter l arriv e de contribuables moins int ressants mais aussi parce que certaines l gislations cantonales p ex Vaud les obligent ensuite subventionner ces logements loyer mod r Elles consid rent les charges en mati re d infrastructures et de subventions comme dissua Sives Depuis un si cle les grandes communes urbaines ont d j mis disposition des coop ratives de nombreux terrains et leur r serve fonci re est souvent pratiquement puis e Elles assument d ores et d j des charges importantes subventions et infrastructures du fait de leur politique d aide aux coop ratives clairement plus g n reuse que celle des communes p riph riques L quit voudrait que celles ci bien reli es l agglom ration par les r seaux de transport et disposant de r serves fonci res importantes prennent le relais Mettre en uvre une politique active de construction de logements loyer mod r dans les communes p riph riques en particulier les mieux loties est un objectif certes difficile voir ce sujet Habitation n 2 2003 consacr la commune de Pully mais aussi logique et l gitime 3 LE PROJET Les coop rateurs ont obtenu un terrain il doivent main tenant anticiper
42. t de la construction de logements sociaux nous tient c ur Outre le simple aspect conomique nous accordons une grande importance aux crit res sociaux thiques et cologiques C est la raison pour laquelle de nombreuses coop ratives de 2301 La Chaux de Fonds 30 avenue L opold Robert t l 032 910 93 93 1701 Fribourg 35 rue de Romont t l 026 347 45 60 1204 Gen ve 6 8 place Longemalle t l 022 818 44 44 1003 Lausanne 21 rue St Laurent t l 021310 6311 2001 Neuch tel 3 rue du Temple Neuf t l 032 722 59 59 1951 Sion 46 place du Midi t l 027 327 44 20 construction et d habitation nous ont choisis pour partenaire Profitez vous aussi de notre solide exp rience 1800 Vevey 15 avenue G n ral Guisan t l 021 925 93 20 1400 Yverdon les Bains 4 6 rue du Casino t l 024 425 51 88 banque con
43. t pas se priver quand plusieurs banques sont dispos es entrer en mati re Les banques pr tent des conditions int ressantes l hypoth que de ler rang soit les deux premiers tiers du financement 65 plus pr cis ment Cette part correspond plus ou moins au prix de l immeuble au pire des cas si la banque devait finalement le revendre son compte apr s insolvabilit du d biteur blocage du chantier etc Au del de 65 la banque n est pas certaine de r cup rer son avoir et moins d une garantie ad hoc accorde plus difficilement un pr t appel hypoth que de 2 me rang dont les int r ts sont plus lev s en fonction d un risque plus important Aux coop ratives les banques ne pr tent cette hypothe que de 2 me rang qu apr s r ception d une garantie en bonne et due forme la caution que la banque peut concr tement encaisser en cas de faillite Avec cette caution le risque de la banque est couvert et les coop ratives peuvent en principe obtenir une hypoth que de 2 me rang au m me taux d int r t que le 1er rang Les possibilit s de cautionnement varient suivant les cantons avec plus ou moins de bonheur Gen ve l Etat peut fournir une caution simple mais avec des r sistances administratives et des lenteurs malvenues Pour Vaud l Etat ne cautionne pas et ce sont les communes qui ont la charge de cette garantie en pratique seules les communes motiv es accordent une garantie de 1er ord
44. tion de l habitat social c o FLPAI 8 Cit Vieusseux CH 1203 Gen ve Publicit publicite habitation ch P Diesbach t l 021 310 15 28 Pr presse et impression Imprimerie Corbaz Montreux CCP 12 14785 9 Commission de r daction C Layaz F J aques R daction redaction habitation ch Pont 12 architectes sa F Jolliet G Nicollier A Hahne Rue du Pont 12 CH 1003 Lausanne t l 021 320 46 00 fax 021 312 45 64 Relecture et corrections Catherine Nicod EDITORIAL Fran ois J olliet Fournir un petit guide de voyage l intention du fondateur de coop rative telle est l ambition de ce num ro Les principales tapes sont d crites dans l article Coop rative d habitation mode d emploi Nous pr sentons ensuite un exemple difiant des tribulations d une coop rative INTI Gen ve dont l immeuble actuellement en chantier pr sente une architecture et des logements remarquables malgr toutes les difficult s v cues au cours du processus M Jacques Ribaux de l OFL nonce aussi quelques principes pour voyager sans se perdre au pays des coop ratives Mais la Suisse est elle bien le pays des coop rati ves On y trouve certes des coop rateurs de bonne volont entreprenants et de plus en plus nombreux comme le d montre l article de M Nigg au sujet du dyna misme des coop ratives sur le march de la construction de logements Mais si les coop ratives travaillent leur succ s le
45. tion pour locataires enregistrent la plus grande croissance Alors que le ph nom ne passe presque inaper u pour les m dias et le monde politique le march suisse du logement prend un nouveau visage En effet si nous tions auparavant un peuple de locataires nous nous transformons de plus en plus en peuple de propri taires de logements Selon les re censements de la population de 1990 et 2000 le nombre de personnes habitant leur propre logement a augment pendant cette p riode de 12 6 alors que toujours selon le recense ment le nombre de personnes habitant dans les logements locatifs a r gress de 1 2 Cette tendance qui fait date est survenue un moment il convient de le remarquer o l id e d all gements fiscaux suppl mentaires en faveur de la propri t du logement propag e par les associations de propri taires fonciers n tait encore que musique d avenir Nous ne sommes pas loin de la situation o en tout tat de cause il n y aura plus gu re besoin d all gements fiscaux pour poursuivre le mouve ment d extension vers la propri t du logement La statistique du logement parvient peu pr s aux m mes conclusions Le nombre de logements occup s par leurs pro pri taires logements et maisons unifamiliales a augment de 1990 2000 d environ 170 000 unit s tandis que la croissance des logements remis en location n a repr sent qu une fraction de ce chiffre savoir peine 68000 Et u
46. trois parcelles propos es seule celle de Cressy rapidement disponible nous int ressait Pour trouver un terrain nous avions auparavant sollicit sans succ s toutes les collectivit s publiques du Canton Comment avez vous choisi les coop rateurs En plusieurs tapes l aussi Tout d abord par le bouche oreille nous tenions simplement une liste des int ress s Au moment de s engager financi rement nous avons commenc attribuer des appartements 18 en tout le 19 me est r serv Pro Senectute pour r colter des fonds Comme le nombre d appartements libres diminuait et que les inscriptions se poursuivaient nous avons d s lectionner les familles pour l attribution des derniers appartements Un groupe du comit a entendu les trois premiers inscrits pour chaque appartement avec comme crit res de choix l adh sion au projet et la contri bution la collectivit INTI Apr s six ans le chantier a enfin d but Dans une ann e c est une nouvelle exp rience qui commencera quel est votre bilan ce jour Positif pour l essentiel je retiendrai avant tout la satisfac tion d accomplir quelque chose de concret un acte social et politique C est aussi une exp rience de vie riche en rencon tres et connaissances nouvelles notamment au sein du comit et des futurs coop rateurs Avec la cl nous l esp rons une meilleure qualit de vie et d habitation Pour les points n gatifs je citera
47. ule Nous nous sommes rendus compte que nous la connaissions peine et a nous a fait r fl chir sur la mani re de vivre et d habiter dans notre soci t Cet v nement a servi de d clencheur Nous voulions trouver une mani re d habiter qui am liore les rapports sociaux sans pour autant tomber dans le communautarisme pur du type ann es 70 La coop rative est apparue comme la solution la plus adapt e notre projet Les pr occupations sociales et le d veloppement durable dont l aspect social est un des volets font partie des statuts de toute coop rative Dans votre cas c est l es sence m me du projet arriverez vous les concr tiser Nos intentions taient claires avant de conna tre la forme qu elles prendraient Le mode coop ratif nous semblait tout simplement le meilleur moyen d y parvenir Nous r alisons du logement mixte en partie subventionn et en partie libre Nous nous adressons des personnes qui adh rent notre vision de l habitat d une part respecter une sph re intime priv e et d autre part favoriser les rencontres les changes dans des espaces communautaires Le projet a t tudi cette fin le b timent est distribu partir d un espace central o se trouvent les boites aux lettres et la buanderie Des espaces communs int rieurs et ext rieurs sont pr vus au rez et sur le toit II y a m me un four pain et une chemin e Pour ce qui est de l aspect cologique nous essayons d
48. uvre le 95 du co t global L appel une entreprise g n rale t lanc apr s l obtention du permis de construire afin qu une seule entit puisse couvrir tous les risques La forme du b timent et les choix constructifs sont donc directement li s aux contraintes de la parcelle Oui la forme de la parcelle troite et longue et les r glements sont d terminants ceux ci exigent d implanter les fa ades une distance gale la hauteur du b timent depuis la limite de la parcelle et l axe de la route diagonale 45 De plus les pi ces de s jour sont orient es au sud ouest o se trouve galement la route d acc s il fallait viter de rapprocher exag r ment l entr e et les balcons de cette route L astuce de la courbe permet d augmenter sensiblement cette distance et d offrir une meilleure accessibilit et habitabilit aux logements INTI Plan 3 me tage Plan 1er tage Constructivement la fa ade est un voile porteur perc en b ton l g rement plus cher qu un mur en b ton normal Le sch ma structurel est l mentaire fa ades porteuses avec un mur de refend au centre syst me permettant de li b rer le plan dans la longueur Comme le ma tre de l ouvrage tenait ce que chaque appartement ait une chambre coucher de 14m2 et une surface minimale de 12m2 pour toutes les autres chambres les cloisons se d calent dans le plan d tage en fonction de la diminution progre
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